史洪舉
“買(mǎi)房就能上××小學(xué)”、“距國(guó)貿(mào)僅30分鐘”，從2月1日開(kāi)始，這些話語(yǔ)再不能在售樓廣告中使用了。國(guó)家工商總局日前發(fā)布《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，該規(guī)定將于2月1日起施行。其中要求房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。
過(guò)分美化小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、周邊設(shè)施的宣傳十分常見(jiàn)，敢于承諾辦戶口，就讀優(yōu)質(zhì)學(xué)校的廣告語(yǔ)更是屢見(jiàn)不鮮。為規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展，保障購(gòu)房者權(quán)益，完全有必要對(duì)房地產(chǎn)廣告加以規(guī)范，向虛假?gòu)V告說(shuō)不，引入懲罰性賠償制度。
花里胡哨、虛無(wú)縹緲的房地產(chǎn)廣告屬于虛假?gòu)V告無(wú)疑。根據(jù)《廣告法》有關(guān)規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告的，最高可處以100萬(wàn)元以上200萬(wàn)元以下罰款。這樣的罰款金額并不少，但對(duì)財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)商而言不過(guò)九牛一毛，違法成本較低。而且，有關(guān)部門(mén)在處罰虛假?gòu)V告的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者的權(quán)利保護(hù)。按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者提供商品或服務(wù)有欺詐行為的，消費(fèi)者享有退一賠三的權(quán)利。遺憾的是，不管是理論還是實(shí)踐層面，通常認(rèn)為該規(guī)定并不適用于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。按照有關(guān)規(guī)定，只有存在一房二賣(mài)、無(wú)證銷(xiāo)售、先賣(mài)后抵押等特定情形時(shí)，購(gòu)房者方能主張不超過(guò)已付房款一倍的賠償，且以購(gòu)房合同不能實(shí)現(xiàn)為前提。在房地產(chǎn)商十分強(qiáng)勢(shì)的背景下，該規(guī)定顯然無(wú)法有效保護(hù)購(gòu)房者權(quán)利。譬如，當(dāng)購(gòu)房者以小區(qū)綠化未達(dá)到宣傳效果，不能就讀承諾的學(xué)校為由索賠時(shí)，應(yīng)就損失金額進(jìn)行舉證，否則該訴求可能得不到支持。問(wèn)題恰在于此，實(shí)踐中基本上難以準(zhǔn)確地確定此類(lèi)損失，購(gòu)房者僅能得到寥寥無(wú)幾的補(bǔ)償。
規(guī)范房地產(chǎn)廣告亂象，既要敢于懲戒違規(guī)者，更要注重保護(hù)購(gòu)房者。經(jīng)營(yíng)者提供普通商品有欺詐行為的，應(yīng)要求欺騙購(gòu)房者承擔(dān)更重的賠償責(zé)任。具體而言，就是讓做虛假房地產(chǎn)廣告者以已付購(gòu)房款為基數(shù)，結(jié)合其過(guò)錯(cuò)程度，按比例或倍數(shù)對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)廣告亂象才能得到遏制，保障購(gòu)房者的權(quán)利。
